Святослав Филиппов

Руководитель проекта

2022

На квартирном рынке — «буря и натиск», меры господдержки и рост цен, в загородном девелопменте — тихая заводь. Относительно тихая, конечно, — насколько это возможно в данной ситуации. О переменах в настроении покупателей рассуждает руководитель проекта КП «Виль Парк» Святослав Филиппов.

— Как повлияли последние события на загородный рынок?

— Продажи в марте я бы не назвал особенными. Обычные звонки, весенние люди, которые давно обдумывали покупку. Не торопятся. Практически все спрашивают о стоимости: не изменилась ли она. Правильно спрашивают, потому что 10 марта мы действительно изменили стоимость участков. Подняли на 10%. Цена была неизменной с ноября 2021 года.

— Ажиотажа, как в Подмосковье, у нас нет?

— Нет. Обычный ровный интерес. И это хорошо, что нет ажиотажа, — есть впечатление, что спрос так и будет стабильным. Сейчас в проекте 10 участков продано, столько же забронировано. Учитывая, что у нас их всего 70, — нормальные темпы реализации.
Происходящие события не подтолкнули массу людей к эмоциональным покупкам: те, кто планировал, те и покупают.
Последние сделки проходили по 2,1 млн рублей за участок. Люди выбирают не самое дешевое, а самое лучшее. У нас (до повышения) наделы были по 170, 190 и 210 тыс. рублей за сотку. Покупают в основном те, что по 210 тыс. Красивые, видовые, у леса.
Сейчас шкала сдвинулась: 190, 210 и 230 тыс. рублей соответственно.

— Похоже, с изменением ставок по ипотеке и ростом цен на квартирном рынке сократится спрос на новостройки... Возможно, это вам добавит клиентов?

— Это верно. Но тем не менее: у нас даже сейчас есть покупатели, которые планируют обратиться в «ДомКлик» (сбербанковский сервис), чтобы взять кредит и погасить его через два-три месяца. Как промежуточная стадия, как этап сделки такие варианты рассматриваются даже в сегодняшних условиях.

— Какой объем работ по инженерным сетям осталось выполнить в КП «Парк Виль», как будет меняться эта статья затрат на обустройство?

— Собственно, повышение цен на участки отчасти и связано с тем, что мы допускаем: на финишной стадии затраты на подключение могут увеличиться. Но мы все-таки чувствуем себя достаточно уверенно, потому что основные вложения сделали в 2021 году.

— Люди имеют представление, в какие суммы им обойдется строительство дома?

— Напрямую мы такие вопросы не обсуждали. Практически все планируют строить хорошие капитальные дома.

— Рост затрат на будущее строительство начнет тормозить реализацию участков?

— В загородном строительстве нет таких прозрачных и понятных зависимостей, как в городской многоквартирной застройке. Там все понятно: «единичка» стоит столько-то миллионов, куб бетона подорожал — себестоимость выросла, сумма изменилась.
В наших поселках, общим числом около 500 жителей, нет двух одинаковых домов. Конечно, если человек строил для себя. И люди рассчитывают на то, что у них как-то получится построить в рамках изначально определенного бюджета. Идеализируют ситуацию, конечно.
Хотя на загородном рынке действительно больше возможностей для маневра. Фундамент будут делать все. А дальше — выбор конструктива, исполнение по вкусам и по возможностям. Первоначальную смету всегда можно развернуть примерно в два раза...

— Есть некоторое перенасыщение рынка лесоматериалов. Возможно, какие-то позиции подешевеют?

— Я бы отметил желание людей строить более надежное, более капитальное жилье. Эта тенденция начала проявляться примерно год назад.

— Более надежное — это брус, а не каркасник?

— Скорее, выбор в пользу газобетона или кирпича. Что-то каменное, что не горит. И чтобы качество можно было контролировать в процессе строительства. Потому что в Интернете довольно много сюжетов о том, что каркасные дома надо принимать с тепловизором, иначе можно получить постройку с холодными углами, и так далее.
Многое зависит от качества монтажа и профессионализма бригады. Неосведомленных людей, пожалуй, и не осталось. Все уже знают, что каркасный дом — это здорово, но его надо очень качественно построить.
Газобетон по стоимости приблизился к дереву, то есть каркасник уже фактически и не дешевле. Так что сейчас происходит некоторое смещение в предпочтениях.

— Присматриваете ли новые участки, будут ли у вас новые площадки?

— Мы планируем расширять линейку проектов. «Виль Парк» — не тот проект, по завершении которого я соберусь на пенсию. Но свободных участков под продажу для строительства поселка на рынке практически нет. Чтобы по приемлемой цене.

— У вас вроде были какие-то планы в Аннинском ГП...

— Я бы с удовольствием купил землю в Аннинском поселении. Думаю, это один из лучших муниципалитетов с точки зрения сбалансированности форматов (многоэтажка/малоэтажка) и соблюдения градостроительных норм. Есть генплан, ПЗЗ, коммуникации, понятен вектор развития. Дмитрий Рытов, глава поселения, заложил основы для перспективной формализации загородного рынка.
Но здесь ничего свободного нет. Поэтому будем рассматривать что-то поблизости. Мурманское шоссе — это ужас, во Всеволожском районе до сих пор ощущается влияние криминала. Поэтому — юг.
Те участки, которые есть, стоят настолько дорого, что девелоперы не решаются их приобретать. Пока это рынок продавца. Но покупать надел не за десятки, а за сотни миллионов рублей с неясной финансовой перспективой — это неоправданный риск.

— На квартирном рынке, похоже, мы вскоре увидим перелом тренда — к снижению цен. Это отразится на загородном рынке? Покупатели начнут экономить?

— Многое решает психология. Например, для меня очевидно, что рынок участков в Аннинском и Гостилицком поселениях отличается принципиально. Хотя по удаленности почти одно и то же, разница — 10 минут. Но в восприятии это принципиально разные локации. Восприятие меняется медленно.

Наш проект в Оржицком поселении стал более доступен для Приморского и Выборгского районов, это важно...

— Проблемы автопрома — с ценой, запчастями и т.д. — скажутся ли на загородном рынке? Будет ли более значим фактор общественного транспорта?

— Люди начнут беречь свои автомобили. И не станут делать резких движений. Пока это не скажется. Количество тех, кто покупает китайские авто, растет. Для них это просто перемещение из пункта А в пункт Б.

— Почему вы считаете «Виль Парк» особенным проектом?

— Мы провели анализ конкурентов. Вокруг нас 26 поселков. «Виль Парк» — самый дорогой. Потому что мы дорого купили землю: хозяин крупного АН, владелец участка, до последнего придерживал для себя. Но ему понадобились средства для другого проекта.

Мы вкладываемся в инфраструктуру и не боимся этого. Только у нас есть и газ, и центральный водопровод, и подземное электричество. В поселке не будет столбов из серого бетона или деревянных. И он расположен рядом с заповедным лесом. Можно на технике проехать, можно пешком, по грибы. Следы лисы, зайцев...

— Инженерия входит в стоимость земли?

— В этом проекте мы выделили подведение газа к границе участка в отдельный платеж. Инфраструктурный взнос — 250 000 рублей. Это обязательный платеж. Вода и 15 кВт электроэнергии входят в стоимость участка.

Мы заявку по газификации на 71 участок подаем и оплачиваем самостоятельно. От нас покупатели получат установленный узел учета с договором. Это займет от 2 до 8 месяцев.

То же с водой: все люки установлены, все врезки сделаны, осталось заплатить 3–5 тысяч водопроводчику, чтобы завел трубу в дом. Сейчас важно, чтобы в ситуации общей неопределенности человек понимал, как он будет жить и сколько тратить.